Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость проанализировали ключевые характеристики жилого фонда «новой Москвы», выявили различия в структуре предложения двух административных округов, из которых она состоит, — Новомосковского и Троицкого, а также сравнили между собой стоимость самых дорогих и самых дешевых объектов на столичных территориях.
Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, общий объем предложения на вторичном рынке жилья «новой Москвы» составляет 3182 объекта. При этом на территории Новомосковского административного округа, который по площади в 3 раза меньше Троицкого административного округа (360 квадратных километра и 1060 квадратных километра соответственно), расположено подавляющее большинство жилых площадей, выставленных на продажу, — 89%. Что же касается стоимости предложения, то средняя цена квадратных метров в НАО составляет 117 950 рублей, в ТАО она на 21% меньше — 93 180 рублей. Средняя общая стоимость экспонируемых квартир в Новомосковском административном округе также больше, чем в Троицком, — в 1,4 раза — и равна 6 450 000 рублей (против 4 600 000 рублей в ТАО).
Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: «Говоря о структуре жилого фонда «новой Москвы», необходимо отметить, что мы рассматриваем объекты, расположенные на тех территориях, которые затронул процесс урбанизации, и где, соответственно, имеется многоквартирное жилье. Весьма значительная часть «новой Москвы» представляет собой местность, в буквальном смысле слова состоящую из полей и лесов. Несмотря на это, в «новой Москве» можно выделить определенные точки крупной застройки — например, в Новомосковском административном округе это такие населенные пункты, как Коммунарка, Щербинка и Московский, а также зоны, ближайшие к МКАД, районам Солнцево и Переделкино. Эти территории сейчас активно осваиваются девелоперами — темпы жилищного строительства здесь весьма высоки. При этом новое качественное жилье постепенно «перетекает» во вторичный сегмент, что и влияет на увеличение средней стоимости лотов в этих районах. В Троицком административном округе основной точкой крупной застройки является сам город Троицк, а вот за ним находятся неосвоенные застройщиками территории, где практически нет многоэтажных объектов».
При сравнении структуры предложения Новомосковского и Троицкого административных округов можно отметить некоторые различия, и наиболее серьезное из них — соотношение количества выставленных на продажу квартир в кирпичных и панельных строениях. Так, в НАО наибольшее число экспонируемых на вторичном рынке недвижимости объектов — 56,9% — находится в панельных домах. В ТАО объем предложения в «панели» также лидирует среди остальных вариантов, однако составляет 37,3%. На втором месте по численности в этом округе — квартиры, расположенные в кирпичных домах (30,7%), в то время как в Новомосковском административном округе подобных объектов гораздо меньше — 12%.
Количество 1-, 2- и 3-комнатных квартир в этих административно-территориальных единицах примерно равное: доля 1-комнатных объектов в Новомосковском и Троицком административных округах составляет 36% и 38,1% соответственно, 2-комнатных — 35,9% и 36,1%, 3-комнатных — 25,3% и 21,5%. Доля 4- и более комнатных квартир в ТАО больше, чем в НАО, — 4,3% против 2,8%, — последнее можно объяснить тем фактом, что количество экспонируемых объектов в Троицком административном округе гораздо меньше, чем в Новомосковском, что и повлияло на удельный вес подобных квартир в общем объеме предложения. Средняя площадь 1-комнатных квартир в НАО и ТАО составляет 40 квадратных метров, средний метраж 2-, 3- и 4- и более комнатных квартир в НАО больше, чем в ТАО.
«По нашим данным, жилой фонд на урбанизированных территориях Новомосковского административного округа на 2/3 состоит из возведенных недавно объектов, и это весьма качественное жилье, в основном эконом- и комфорт-класса, постепенно переходящее на «вторичку», — поясняет Дмитрий Таганов. — Причем по своим потребительским характеристикам оно соответствует объектам, построенным на граничащих с «новой Москвой» столичных территориях. Троицкий административный округ в этом отношении уступает Новомосковскому: так, подавляющее большинство объектов, выставленных здесь на продажу, наоборот, относится к старому жилому фонду, а новые строящиеся многоквартирные дома — это в основном малоэтажный формат».
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, три самые дорогие квартиры на рынке жилья «новой Москвы» находятся в Новомосковском административном округе, три самые дешевые — в Троицком административном округе. Причем стоимость наиболее бюджетного предложения (это 1-комнатная квартира общей площадью 29 квадратных метров, расположенная на 2-м этаже 2-этажного кирпичного дома в поселке ЛМС) ровно в 10 раз меньше стоимости самой дорогой жилплощади — 4-комнатной квартиры в 25-этажном монолитно-кирпичном доме бизнес-класса (на первом этаже располагаются фитнес-клуб и бассейн) в поселении Московский. В квартире общей площадью 130 квадратных метров, расположенной на 6-м этаже, был выполнен дизайнерский ремонт, она укомплектована мебелью и бытовой техникой, проведена сигнализация.